A ilegalidade da cobrança da taxa básica condominial proporcional busca efetivar uma divisão mais igualitária
Por Dr. Alex Terras Gonçalves
Embora ainda não haja um consenso sobre o assunto, já há um entendimento do Superior Tribunal de Justiça que, em 2021, decidiu em favor dos proprietários de coberturas em prédios residenciais.
Vale lembrar que a Lei da Incorporação, de 1964, propiciou a venda de unidades ainda na planta ou em construção, estipulando que cada comprador pagaria as taxas condominiais de acordo com o tamanho do apartamento, sala ou conjunto comercial edificado. Segue a mesma linha de raciocínio o artigo 1.336 do Código Civil, onde consta que são deveres do condômino contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Na prática isso quer dizer que as coberturas de condomínios residenciais arcariam com taxas bem maiores que os demais apartamentos, até a decisão do ministro do STJ Marco Buzzi – por meio do Recurso Especial nº 1837019, que em julho de 2021 tornou ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à área de cada unidade.
Liberdade de convenção pode corrigir distorções
A liberdade de convenção é um princípio que permite aos condomínios estabelecerem suas próprias regras e regulamentos internos, desde que estejam de acordo com a legislação vigente. Permite ainda que os condôminos discutam e decidam sobre determinados aspectos relacionados às taxas de condomínio, como a forma de cálculo e distribuição desses valores. No entanto, é importante ressaltar que essa liberdade tem limites estabelecidos pela legislação e pelo princípio da igualdade entre os condôminos.
Vale destacar que a liberdade de convenção não pode ser utilizada de forma arbitrária ou discriminatória, deve estar de acordo com a legislação e respeitar os princípios da igualdade e da razoabilidade. Portanto, é necessário um equilíbrio entre a liberdade de convenção e a necessidade de preservar os direitos e interesses de todos os condôminos.
Ressalto ainda que muitos incorporadores já não usam mais a fração ideal do solo como base para o rateio de despesas condominiais. Alguns argumentos corroboram essa decisão – de construtoras e da justiça, como o fato de que as áreas comuns do edifício não serem utilizadas com mais frequência pelos ocupantes da cobertura, por exemplo, o que torna abusivo o critério da fração ideal para fixar as taxas de condomínio.
Fato é que o STJ entendeu que as despesas gerais de conservação do condomínio não podem ser consideradas como tributos, sendo assim, não faz sentido que um apartamento maior pague mais, como acontece com o IPTU, por exemplo. As despesas com elevadores, vigilância, zeladoria, manutenção e conservação são custos de divisão equitativa, por unidade, e não pela fração ideal, já que todos os condôminos fazem uso das áreas comuns com a mesma intensidade.
A importância do advogado especialista em direito condominial
Esse profissional desempenha um papel fundamental na gestão e resolução de questões relacionadas, inclusive, as taxas de condomínio, já que possui um conhecimento aprofundado, ajudando a interpretar as disposições legais e garantir que o condomínio aja de acordo com a legislação vigente.
Pode ainda auxiliar na elaboração ou revisão de contratos, convenções e regulamentos internos, garantindo que estejam de acordo com a legislação e protejam os interesses do condomínio e dos condôminos.
Ele é importante para garantir que as taxas de condomínio sejam cobradas corretamente, proteger os interesses do condomínio e dos condôminos, resolver conflitos de forma adequada e fornecer aconselhamento jurídico especializado.
Dr. Alex Terras Gonçalves é sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados, também é especialista em Direito Condominial.
E-mail: alex@terrasgoncalves.com.br
